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大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进浦东川沙，一起聆听它的故事。

见到如今的川沙，很少人能够想象的到曾经川沙县版图面积占据了现在浦东的半壁江山。

1990年之前的浦东被川沙县和南汇县平分秋色，1992年，川沙县分解和黄浦、南市、杨浦3区的浦东地区及闵行的三林乡设立浦东新区。

现在浦东发展响当当喊得出名字的板块原先都属于川沙县，比如花木、北蔡、张江、外高桥等，而如今川沙仅剩外环外的一隅小镇。

跟随着浦东的步伐发展了三十来年，川沙镇除了房价跟着涨之外，其他的可谓是一言难尽，苦的还是当地的居民。

川沙经历了什么，为何没有搭上时代的快车，今天我们就来一起揭秘一下川沙。

01

土地，有肥沃和贫瘠之分，也有“高低贵贱”之别，其间的微妙之处在于经济效益之高低，川沙就属于后者。

在浦东新区成立之前，川沙县版图之大难以想象，可当时没有横纵交错的交通，也没有林立的高楼大厦，成片的土地都是农业用地，经济效益低下。

伴随着规划的落地，土地价值水涨船高，可这一切与川沙并无关系。

1990年国家开始对浦东大刀阔斧地进行改革建设，1992年浦东新区正式成立，川沙撤县为镇，就是如今的川沙新镇，版图面积缩小了近10倍。

如今的川沙北边与唐镇、合庆接壤，南至新场、宣桥，东临张江、康桥、周浦，西至祝桥，版图面积不足60平方公里。

川沙分解之后，就开始慢慢地淡出人们的视野，仿佛被人遗忘在了角落，几十年过去了，房价涨了不少，产业人口却没有跟上。

截止到目前为止，城镇内部建筑老旧，街道狭窄，人口密度高，活脱脱的五六线小县城的景象。

迪士尼乐园位于川沙内部，除了被划走一片地之外，似乎对川沙并没有实际意义上的利好，旅游产业并不能给川沙带来常驻人口，唯一的变化可能就是迪士尼周边多了很多民宿吧！

在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，川沙被列入了主城区，这也是上海首次将主城区划分到了外环外，川沙的能及很高，定位为城市副中心。

依据目前川沙的实际情况来看，尽管噱头很高，但想要发展也需要等到总体规划的后十年了，可房价却跑前头去了。

02

上海的繁华在川沙不见了踪影，如果不去想，进入川沙没人会知道自己是置身于上海这座现代化大都市里。

川沙的主城区分布在2号线华夏东路和川沙周围，这里人口密集、街道拥挤、配套齐全、生活便利，除此之外，川沙剩下的就是成片农田和民房。

川沙主城区活脱脱的就是一座偏远的小县城，你能想象得到的县城配置这里都有，并且毫无违和感。

老旧的居民区，多数都是90年代建设的公房，少数新建商品房或者动迁房分布在主城区的外围。

拥挤的街道两旁遍布底商，充满着市井气息，不少街道还是单行道，两旁停满了车辆。能级不高的商业综合体（百联川沙购物中心、家乐福商业广场等）零散分布，出门便是商业街，吃喝玩乐应有尽有。

学校数量充足，从幼儿园到高中，配置很齐全，个别名校虽排不上梯队，可是在当地胜负美名，对口的小区也能算得上是学区房了，比如观澜小学和川沙中学南校。

医院标准配置两所二甲医院，浦东新区人民医院和中医医院，满足一个县城级人口使用足以。

城区内拥有众多小公园（川沙广场、川沙公园、界龙园等等），虽不大，但可是周边居民休闲谈资的好去处，邻里之间彼此认识，每到清晨傍晚，都是相约健身散步的首选之地。

城区内以前破旧的老房子，加以修缮之后变成了古镇，之前根本不乐意去，没啥看头，现在却是成了每逢佳节回家约三两好友散步聊天去好去处，比如川沙古镇、川沙古城墙公园。

主城区之外，高速横穿，农田遍布，正逢初秋，不少水稻慢慢泛黄，充满着收获的气息。

以上种种景象，可不就是小县城的实际景象么？

03

把我们从偏远的小城镇景象拉回现代都市的就是地铁2号线以及川沙的房价了。

2号线横穿川沙，在境内有三个站点，除了华夏东路和川沙站之外还有一个凌空路站，这个站点利用率其实不高，周边没啥居民，原先设有5个出入口，可开放使用的有且仅有2个。

2号线直达张江、世纪大道等浦东核心腹地，半个小时的车程是众多上班人群的最优通勤时间，川沙租金不高，吸引了不少外来租房者。

也正是有2号线，让川沙有一丝都市气息，上下班的人潮也让川沙有了更多的人流。

川沙的房价，说实话，有点不可思议，这可不是一般的县城所能比得了的。

这里90年代的老公房单价在3.5-4.5万，离地铁近的或者学区房单价接近5万，2010年之后的动迁房单价在5-6万之间，2010年之后的商品次新房（阳光城愉景湾、凯佳公寓、象屿鼎城等等）价格在6-7万之间，其中有一个王者次新房华府188最新的二手成交单价8万，非常夸张。

6-8万的单价可以在浦东中外环之间选择了，再或者青浦徐泾紧挨着大虹桥的房价也才这个价格，川沙的房价着实是有点虚高。

看到川沙的房价，让我感觉又回到了上海。

县城的配套，卖得一线城市的房价，对于当地的居民来说可不就是苦不堪言吗？

04

川沙不是没有机会，只是“川沙”速度令人堪忧。

住在川沙的人应该都知道新太平桥，这座长184米的桥，从2006年立项、2008年开工到2021年通车足足花了15年之久。

差不多同一时间开工的长55公里港珠澳大桥，2009年开工2018年通车，不少人称新太平桥的建设难度比港珠澳大桥都难。

川沙的政府大楼，30多年过去了，除了树长大了，其他的没有任何变化，可以说是勤俭，也可以说是。。。你懂的。

再有就是川沙在过去发展最快的30年，并没有抓住机会，地处外环边，交通还便利，不论自驾还是地铁都很方便，2号线通车时间还早，从房价也可以看出来，这里的地段并不差。

整个城区也没有进行迭代升级，最多的就是修修补补，否则不至于现在还是这样的景象，一个偏远的郊区，主城区里居然还有众多的单行道，浦西都不见得有如此拥挤。

据说，由于调任频繁，慢则2-3年，快则几个月，这样的情况，谁还会有心思沉下心来把精力放在发展和规划上呢？

于是就有了当下的川沙景象。

尽管规划能级再高，不作为不改变，还以过往几十年的“川沙”速度发展，川沙的出入会在哪？谁又会为高昂的房价买单呢？

在上海不是没有例子，同一时期同一能级规划发展的真如和徐家汇，徐家汇甩出真如几十条街了，谁又能说谁的对错呢？

所以，川沙想要改变，还需要从自身入手。

目前还看不到有何改变的迹象，没有产业规划，没有拍地计划，凌空路南边好不容易有块地出让，还是动迁用地。

规划在没有落地之前，就是一张废纸毫无价值可言，可要是连规划都没有，就算拥有再多的土地，又有何价值。

川沙除了房价有别于县城之外，其他的看不出有啥区别。不断上涨的房价，终究会趋于饱和，呈现有价无市的景象。

至于前景如何，看看自家的县城，那就是缩影。

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